韩世友为中国鞋都---泉州的可持续化战略把脉

中国房地产的发展有三个阶段：第一阶段是卖“看得见摸得着”的东西，即卖房子、卖家居；第二个阶段是卖“看得见摸不着”的东西，即卖环境、卖景观；第三个阶段是卖“看不见摸不着但感觉得到”的东西，即卖文化、卖品位和卖生活方式。那么泉州的房地产又处于哪个阶段呢？

　　 来自房地产主管部门的统计表明，尽管去年我市房地产供需基本持平，可房价却不断上涨。其中，投资需求在很大程度上炒热了房地产业。日前，专门从事产业大盘策划的韩世友先生分析认为，泉州房地产业仍处于低水平的竞争，与21世纪人们对住宅的多样化需求相距甚远。随着沿海大通道的全线贯通和环泉州湾城市群战略的实施，中心市区大大拓展，城市发展迎来了新的历史机遇，房地产业将进入一片全新的天地。

　　房地产≠地段＋房子

　　随着人们生活水平的提高，很多泉州人开始抱怨自己的居住环境。从事贸易的林先生家里拥有两部小轿车，每天晚上，他只能把一辆车停在小区的过道上，因为只买到了一个车库。纵观泉州现在的小区，停车没有占用公共地带的又有多少呢？一位市民认为，再过10年，也许只要5年，随着家庭轿车的普及，泉州现在没有一个小区能够满足居民停车的需求。

　　其实，停车问题只是人们抱怨的一个方面而已，其他如物业管理、健身、生活、学习、休闲等现代人生活基本的元素，许多小区都无法满足。林先生认为，泉州大多数小区的品位低，其规划建设没有合理考虑人的多种需求，只是把房子作为人们吃饭睡觉的地方。

　　中国房地产的发展有三个阶段：第一阶段是卖“看得见摸得着”的东西，即卖房子、卖家居；第二个阶段是卖“看得见摸不着”的东西，即卖环境、卖景观；第三个阶段是卖“看不见摸不着但感觉得到”的东西，即卖文化、卖品位和卖生活方式。

　　泉州房地产的发展处在哪一个阶段呢？许多新推出的小区打起了环境牌，尽量创造优美的社区环境来吸引消费者。这些环境主要包括绿化景观、健身房、会所。地段和环境成为决定房价的两大要素，但地段仍是引导价格的主要决定因素。也就是说，泉州房地产正处于从第一阶段向第二阶段迈进的时期。而国内北京、上海、广州、杭州等一些城市的房地产事业已经从第三个阶段向第四阶段前进，走向复合型的综合开发，将政府规划、经济发展和生活紧密结合在一起。王志纲将这个阶段称之为泛地产时代，而韩世友则将这一切归入他自己的政治地产理论和实践。

　　大盘时代的前夜

　　在泉州中心市区的范围内，可供开发的土地已经很少。随着土地挂牌出售的全面推行，中心市区土地的争夺战将导致房价猛涨，而高地价就意味着高成本。除了地价成本外，建筑成本随着物价上涨也在增加，这样的房子绝对便宜不了。

　　在如此高的房价下，购房热潮还是一浪高过一浪，新盘一经推出即可售出大半以上。买房者无非有两种需求，一是无房族的住房需求，二是投资需求。据房地产管理部门的统计，目前泉州的房地产供需已经基本平衡，但开发的量仍在扩大，其中很大一部分用来满足有钱的泉州人的投资需求。

　　看着连续几年来泉州房地产价格一路攀升、中心市区的地皮都已“名花有主”，许多市民认为，只要有钱交首期款，买下房子一定能挣钱；即使房价暂时不涨，用来出租也合算，租金刚好用来支付银行贷款。

　　房地产界一位不愿透露姓名的人士却不看好目前中心市区的房子。他认为，泉州房地产的实际情况是供过于求，价格太高必定会造成有价无市的局面。中心市区的开发没有太多的悬念，可未来5年到10年内，随着市委、市政府环泉州湾城市群发展战略的实施，未来泉州房地产将会出现六大版块。

　　这六大版块上将会把房地产开发带入各路诸侯争霸的大盘时代：东海版块，行政中心将在那里出现，这个版块已经开始发力；城东、洛江、洛阳版块，这个版块交通便利，与中心市区紧紧相连，前途不可限量；跨过后渚大桥的秀涂版块，地处沿海大通道旁；晋江版块，与东海新的行政中心隔海相望，规划建设中的又一座跨海大桥将两个版块连在一起；江南版块，鲤城区新的行政中心所在地，鲤城区委、区政府跨江再造鲤城之地；丰州版块，与中心市区的界限正在消失，九日山下大有可为。

　　随着六大版块的逐步形成，泉州房地产将突破中心市区无地可开发的瓶颈，从此进入大盘时代，完成从第一第二阶段向第三阶段甚至第四阶段的跨越。那时候，泉州人不会以住在哪条路而骄傲，而是以住在某个小区为荣；那时候，你烦的是应该选择哪个小区而不是像现在烦恼哪里还有未出售的房子。

　　这位人士认为，泉州作为国家二级区域、闽南三角洲经济发展的龙头，已驶上了发展的快车道，大盘时代即将到来。